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郎咸平:房价不会暴涨暴跌 一类房产值得投资

今日要闻 | 来源:涨停早知道 2016-05-12 09:47:42 我要评论
[导读]近期,很多城市房价出现小幅下跌,但并没出现暴跌。房地产暴利时代已经结束,地产还值得投资吗?

近期,很多城市房价出现小幅下跌,但并没出现暴跌。房地产暴利时代已经结束,地产还值得投资吗?

最近有传言称,未来的房地产税将由现行的房产税加上城镇土地使用税合并而成,并由地税系统征管,收入全部归属地方。如果是真,房产税合并将引导房地产未来向何处发展?暴利时代已结束,常态化地产还值得投资吗?

有很多专家指出,房地产行业面临严重的产能过剩,所以得出结论,房价一定会下跌,甚至暴跌。但这种观点其实是很不合理的。从近期实际情况看,房价确实出现小幅下跌,但并没有出现暴跌,甚至交易量仍然在上升,超出很多人预料。这是为什么?

我们先来看一个例子。女人逛街买衣服,衣服价格从来没有暴跌过。服装行业产能过剩非常严重,数据统计,2014 年,我国服装产量299 亿件,消费量只有90 亿件。如果生产停止,累计的库存足够供应五年的需求,产能过剩是百分之几百,而房地产产能过剩不过是23%。那衣服价格为什么不会暴跌?只要是消费者肯花钱买的衣服,它一定满足质量好、款式时尚等等条件,否则消费者是不会去买的。而像这样的衣服,它一定符合经济学原理,只要价格下跌,需求量一 定会暴涨。

地产也是一样。房地产行业从2014 年开始,进入常态化发展。只要是常态化地产,就一定符合经济学规律,价格涨时需求下跌,价格跌时需求上升,不会出现一直暴涨或暴跌的现象。那到底什么是常态化地产呢?以住宅为例,1,是不是具有本地特性,如靠近城市中心、火车站、临湖临海等;2,是不是地铁沿线房;3,是不是学区房;4,是不是刚需房。这几个条件满足越多就越常态化,越常态化就越符合经济学规律。非常态化的地产,如一些“鬼城”,没学校,没地铁,也不是刚需房,就像库存的衣服,是没人要的。

以深圳和上海的楼市为例,龙华新区、宝安区、南山区、大鹏区这四个板块带动了深圳楼市上涨。其他地方都是持平,也有区域下跌,比如光明新区。其中 涨幅最大的大鹏区,2015 年1 月,深圳市委通过《大鹏新区生态文明体制机制改革总体方案(2014—2020)》和五个专项改革方案,刺激了这一区域房价上涨。而南山区价格上涨是因为 前海蛇口自贸区的挂牌。龙华新区和宝安区的上涨原因更直接,广深港高铁的口岸将要设计在这里,30 分钟直达香港西九龙,所以房价上涨。从具体分析可以看出,只要符合我讲的常态化地产四个条件的区域就涨得快,不符合的区域如光明新区就会下跌。

再看上海。研究发现,涨价的区域主要集中在地铁和即将开通地铁的片区,符合上面第三个条件,地铁房概念。地铁14 号线于2014 年底开工建设,沿线的房价在上涨,涨幅较高的区域为地铁未来的换乘中心车站。如嘉定区的嘉定新城,5 月份比4 月份上涨了2.47%,长宁区武宁路上涨4.99%,静安区曹家渡上涨2.86%,这都是因为地 铁14 号线的缘故。还有崇明区,之前因交通不便,二手房的价格每平方米不到8000 元,2014 年10 月,地铁19 号、20 号、21 号线规划方案出台,这三个岛将通地铁,房价也开始上涨。

因此,投资者可以按照以上几个条件来选购常态化地产。购买以后不会有暴利,长期来看价格上涨幅度应该和通货膨胀差不多,大概比通货膨胀略高一些,美国在过去一百年就是这样。所以如果想保守投资的话,购买常态化的地产,长期之下是可以保值的。

统计全国主要城市房地产的平均库存以及开发投资的增速,可以发现一个规律,即房地产市场逐渐回归理性。即使政策松绑,买房杠杆已经很高,但房价并没有出现暴涨。2015 年3 月,央行发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,规定:公积金贷款买首套房的首付比例只需要20% ;购买二套房,首套房贷款已结清的首付比例为30%。相比此前二套房首付比例60%,已大幅降低,但全国各地房价都没有出 现以前那种暴涨,可见楼市逐渐回归了理性。

根据判断,2008 年之后的那轮房价暴涨以后都很难有了。城市新增人口在急剧放缓。2010 年,新增进城农民工数量为802 万,2012年减少到了473 万,到 2014 年下降到只有211 万,只相当于2010 年的四分之一,后续劳动力严重不足。当然,北、上、广、深几个一线城市还是很有吸引力的,劳动力短缺的主要是三线四线城市。有机构的研究报告也显 示,2015 年后,中国20 ~ 64 岁劳动力人口开始负增长,下降速度将超过日本。

 

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[编辑:李宝员]