花几千万买房的冤大头们！请记住伪豪宅的这10个特征

如果说2015年是豪宅年，那么2016年就是“伪豪宅年”。地王迭出，拿地成本过高，像是北京地价在10年内就拉高了6倍，随着地价持续攀升，你不做成“豪宅”以高房价对冲高地价，根本回不了本。  

给真豪宅下定义的很多，不外乎面积要大、总价要高、地段要好、设计要精、服务要赞、大师作品、资源稀缺、环境优越、人文情怀、名人社区、材料上乘、安全度高、难以复制、传世之作……太多修饰了，相对于定义真豪宅，揭露伪豪宅要简单得多。  

本文就扒一扒“伪豪宅”的一些特征。  

一、不抗跌：降价促销现原形  

市场以豪宅为风向标，豪宅价格往往先于市场而波动，在地产上行周期于片区内属于领涨板块，而在不景气时期，豪宅往往能跑赢大势，具有更强的抗跌性。  

莱坊国际豪宅指数显示，2014年美国纽约豪宅房价年成长率达18.8%，其他主要城市如旧金山、洛杉矶分别为14.3%、13%；英国伦敦豪宅价格逐年增5%；奥克兰、悉尼和墨尔本的莱坊国际豪宅指数分别年成长12.1%、11.0%和8.5%。  

与此同时，二手楼市场可谓真假豪宅的“试金石”，以业内公认的豪宅深圳招商双玺与香蜜湖一号为例，对比某非豪宅项目，具有如下特点（图片来源于某主流中介网站）：

1、豪宅均价高于片区均价（如图1、图2）；  

2、豪宅均价上涨曲线更陡峭（如图1）；  

3、如遇片区价格回落，豪宅能保持价格坚挺（如图2）。  

所以真正的豪宅没有降价一说，因为它是定制的、稀缺的、等待主人的，如有所谓“豪宅”降价，或是有打折促销神马的，那它一定是伪豪宅，因为它前期定位过高拔高了价格预期，而降价实际上是在偿还那些年吹过的牛皮。  

二、假区位，地图上近实际上远  

为什么美国那么多富人会因为在比弗利山有个公寓而骄傲，而不会因为在德州有一套超大别墅而自豪？当区位成为价值基础，面积也就成为陪衬，像是香港浅水湾和半山一带就有很多100平米的顶级豪宅。  

“伪豪宅”的区位特征在于，想象自己身在某个中心区位，但其实只是离得近罢了。自打深圳前海、后海概念出来之后，宝安老工业区的一些写字楼或是工厂就近打着前海、后海高端租赁的幌子招商。更甚者，有一个所谓豪宅项目，在对外的宣传区位图中，把自己划到前海自贸区国际金融港片区，而实际上只是把这个高端片区的圈儿画大了。

三、有硬伤：大空间是误读指标  

豪宅常常赢在稀缺的山水人文、名胜古迹、中心地段、知名建筑设计以及高端科技等，其他诸如容积率、梯户比、户均面积、户型布局、立面效果、园林会所配套等通行指标，以及单元房均人数、房均面积和单元空间面积等专业指标，往往成为配角。  

而“伪豪宅”常常反客为主，配角变主角，如一味追求面积与所谓合理的平面户型，总想着提高主要功能房间的使用率，减低楼梯间和走廊的面积与长度，从而降低公摊面积之余，实现从门口更快捷地到达每个房间。  

但实际上，真正的豪宅已经不只是为了满足基本居住需要了，它可以卧室里有书房，客房里有餐厅，主卧男女主人衣帽间分离等，此外还有家庭活动厅、瑜伽室、艺术展厅、会客厅乃至私人放映厅等。而如果房子主人爱好艺术，那么特意加长加宽的走廊，或可做成艺廊，这样的面积可不是浪费而是增值了。  

以位于深圳中心区一个热销豪宅为例，其容积率为同区竞品的2.5倍，价格却高10%。拿其220平米南北通一梯两户160套顶端户型为例，横向跨度约200米，贯穿中心区的南北间距逾800米，形成一个约16万平方米的巨大而开阔的视野，极具空间感，这160户户均空间面积达1000平方米，简直迎面而来的奢侈。  

当然，节省面积不是豪宅的本分，也并不意味着巨大的空间就是所谓豪宅，如果功能布局和空间处理上毫无创意，客厅、书房、卧室、卫生间、厨房都无穷大，那么也只是“巨人国”（放大了面积）的普通住宅。  

此外，各种形状的厅，或是房屋的异形空间，可创造出普通住宅无法做到的丰富空间效果，甚至可以使豪宅成为艺术品。比如之前有豪宅将传统方形客厅在平面上扭转45度，在二层挑空部分抹角收进，使客厅外部造型、轮廓转折富有雕塑感，内部形成多个高度不同的空间，非常生动。  

四、假资源，那是“别人家的景观”  

比如，案名叫“**滨江”、“**海岸”，定位标榜和主推江景房、海景房，却在任何一个房间任何一个角落都看不到江、海，或是只看到江、海的一点“边角料”，那它就是伪豪宅。因为真要是江河山海豪宅，它会开放180、270乃至360度的广角观景台让你看个够。

而根本看不到景的这类伪豪宅，充其量只能是面积装修装饰稍好一点、密度稍小一点的普通住宅罢了。  

五、假配置：豪宅风采不复存在  

伪豪宅常见的是停车位不足，一般市中心豪宅停车位配比至少要达到1:1.5，城郊豪宅可能达到1：2以上，但是很多伪豪宅的停车位配比不足1：1，甚至只有0.7以下。  

停车位配比，有时候又跟容积率和总户数有关，初期定位豪宅的项目在规划设计过程中，分期并擅自修改了小区规模，从而致使最终出来的小区比最初定位的总户数要多，加之分期开发并没有根据建筑形态做明显区隔，致使整个小区的豪宅色彩荡然无存，且容积率升高，随之停车位配比降低。  

六、假大师：项目设计捉襟见肘  

近年非常流行的琳琅满目的各种建筑风格，如新古典主义、Art Deco、改良中国风、中西合璧等，在伪豪宅看来，正是投机取巧的方向，无论是外立面的简化还是建筑材料上的替代品，或是石材板材上的偷工减料，都非常常见，外行看不出来，觉得整个风格像是那么回事，但是假的永远成不了真的，总有露馅的时候。  

七、伪价格，价格差太小  

真豪宅是价值引导销售，伪豪宅是价格引导销售。  

如果所谓的豪宅项目过分注重价格，比如从低价单位或是低楼层开卖，那它肯定是伪豪宅。因为真正的豪宅畅销的必然是最贵的户型单位。  

比如深圳波托菲诺•纯水岸TOWNHOUSE从最受瞩目的临湖单位开始抢购，泰禾院子肯定是从最贵最好的独院别墅开始抢购，而且最具优势的单位和劣势最明显的单位，价格差是非常非常大的，因为买这两类产品的客户对象之间本身就具有非常大的差别。  

真豪宅的问题不是卖不掉，而是抢不到。  

八、无圈层，且“神秘感”不够  

实际上，伪豪宅无论你看起来怎么壕，其天生欠缺的气质往往吸引不来真正的巨富，或者说是富豪圈层。这一点上如何辨别？打个比方，你叫得出名字的名人会看中这个豪宅并且买下来去款待他的高端宾客吗？“伪豪宅”马上现形！  

购买豪宅的名流富贾对于隐私的敏感度和重视度丝毫不逊于对舒适度的要求。容积率不是最重要的，但曾有个4.6左右容积率的所谓豪宅项目，第一期占地面积仅1万平米左右，建筑面积却有13万平米，即便第二期的容积率瞬间降下来，但是这两期搭配下来怎么使劲儿都难以达到豪宅的圈层效应。  

真正的豪宅要依附于豪宅区而存在，单门独栋、孑然而立的一栋大楼，装修再怎么壕，都是伪豪宅。为什么呢？一方面，豪宅必须成区才能形成相应的私密性和进深感，从而更具安全感和尊贵感。在世界各地的豪宅区中，无论是美国加州比弗利山还是新加坡香格饭店周边，均避开坐落于公路或街道两旁，会选择道路的尽端，从而保证安全和隐私。  

另一方面，当豪宅成区，相应的配套设施如豪华会所、高尔夫球场、奢侈品店等才能集聚，否则会因缺乏经济性而难以成规模。像是比弗利山、日本东京湾、中国香港浅水湾、澳大利亚悉尼玫瑰湾等，皆成片区。而片区成形，也反向推动了豪宅的保值和增值，区域板块的兴起让高价成为平常。  

此外，因为片区未成形，所谓豪宅项目周边尽是一些破旧老房子，沿街卖菜卖水果卖烤串卖麻辣烫的堵一路，开车出门还堵车，那肯定是“伪豪宅”。  

九、无经验：缺乏豪宅基因  

很多从来没有做过豪宅的开发商现在扎堆儿做豪宅，无非“面粉”太贵，以前做“馒头”现在就得做“面包”，此情有可原，但是这正也正是伪豪宅涌现的主要原因，毕竟，用做馒头的方法做面包，工具都不一样。  

就拿北京西山板块的两个项目为例，一个是融创西山壹号院，一个是五矿万科如园，入市时间和周围环境都差不多，前者当时单价65000元，后者60000元。众所周知，万科的优势在于普通住宅，豪宅开发并非强项，但融创在豪宅开发和营销上已经是颇有经验，加之自建营销团队。当然营销这件事不是本文关注的重点。  

可以关注的是，房企是否有做豪宅的经验决定了豪宅的基因，真伪豪宅立现。此时地段相同也将有所区分。  

十、服务差：物业配套与管理欠缺  

伪豪宅的物业服务对象是房子，为社区空间提供基本服务，及保证房屋等不动产正常有秩序地使用和维护，并使物业保值增值。这个是很传统的物业管理。  

而真正的豪宅提供的往往是类似管家服务，服务的对象会聚焦在人，定制化的特约服务更贴心，为业主多想一点，为业主的生活、工作、交际提供更多有益方案，使业主“保值增值”。  

有的所谓豪宅标榜“出则繁华、入则宁静”，但宁静过头，周边生活、商务配套缺乏，没有餐馆没有超市没有理发店，打个酱油买个醋还得开车走老远；而有的所谓豪宅配套不注重细节，电梯没有分流，没有业主专梯，可以想象，当业主穿着几万块一套的Prada，和推着垃圾桶的清洁工挤在一个电梯里的一幕，此处应有鸦群飞过……  

实际上，豪宅之所以昂贵，除了本身的硬件条件之外，它还是尊贵身份和尊享生活的象征，优质的物业管理服务，一方面真正能体现豪宅价值、保值增值，另一方面也能为开发商打磨真正的豪宅品牌形象。