深圳新房均价达到6万？楼市半年报的真相

7月1日，深圳市规土委公布的数据显示，深圳6月一手住宅均价为61756元 /平方米，环比上涨10．6%，同比上涨101%。  

与此同时，深圳房地产的半年报数据出炉。2016上半年，深圳一手住宅成交23170套，与去年同期相比，下跌27.1%；上半年深圳一手住宅均价为52008元/平方米，与去年同期比涨了85.5%。继2015年深圳全市成交量创历史新高后，2016年上半年在“3·25新政”的影响下，全市新房成交量有明显下滑。上半年全市总成交量仅为243万平方米，较2015年下半年下滑31%。但是上半年新房成交均价却持续迅猛上升，截至6月新房均价已经高达61756元/平方米，较去年12月份42476元/平方米大幅上升45.4%。  

对这些数据应该怎么看？

一、6月房价尽管环比上涨10%，但每平米61756元的均价明显带有虚高的成分。即受结构性的影响，福田、南山的一些所谓豪宅的集中入市，大幅拉高了成交均价。

二、从上半年综合平均来看，新房每平米52008元的均价其实更接近于深圳楼市的现实。因为放在半年的时间段里，所谓豪宅的因素被摊薄了。  

三、尽管从价格和成交量来看，深圳今年上半年楼市呈现价涨量跌的形势。但如果撇开豪宅因素，价格其实是滞涨的。而从成交量的大幅下滑31%来看，深圳房价尽管面临下半年的翘尾因素，但已经面临着下降的压力。  

为什么得出如此结论呢？这里不妨看看7月1日全市新房的成交数据。

7月1日深圳全市共成交142套新房，但看看福田、南山各占多少比例呢？分别仅占0 .7%和4 .2%，即便以面积计算，也只占1 .6%和5%。而宝安和龙岗已经占据了95%以上的成交量。

为什么？因为福田、南山能够入市的数量已经十分之少。但只要入市，便是十万+左右的豪宅项目。在半岛城邦三期、宝能公馆、宝能城等豪宅拉动下，南山和福田纷纷突破7万元/平方米，逼近8万元/平方米。而这些项目与普通市民已经没有关系——改善型需求的除外。因此，换言之，深圳房价以宝安、龙岗的成交价为基数计算，要更为真实。  

深圳中原研究中心监测数据表明，除了6月份受地王刺激，访客指数有所上扬，上半年其它时间新房访客指数均在低位徘徊。具体来说，“3·25新政”对市场影响明显，市场期盼的“红五月”并未如期而至。最为明显的迹象是，高房价已将很多刚需族拒之门外，加之投资客数量下滑，市场购买力稍显不足，楼市热度持续较低，市场观望氛围仍然较为浓厚。与此同时，东莞和惠州的成交量分别是深圳的2倍和3倍，显示深圳楼市的挤出效日益明显，这也对深圳房间的上涨构成了牵制。  

加之受经济总体形势影响，深圳下半年楼市状况并不乐观。但这，并非什么坏事。