只要预告登记了，
开发商想“一房两卖”是无效的！
在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。
新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。
也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
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从“李鬼”那买了东西，
“李逵”来找我怎么办？
新《司法解释》的规定还有一个重要方面：“善意取得”。与它相关的纠纷非常多见，遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。
什么叫“善意取得”？
比如张三长年住着父亲的房子，擅自把房子转让给了不知情的李四。李四付完钱，张三父亲听说了，愤怒地跑来要房子。这时候，房子归谁？按照《物权法》的“善意取得”制度，李四拥有房子，张三父亲应向自己的儿子索赔。
具体到每一个案件，双方经常争论不休。最高法民一庭庭长程新文指出：“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此，新《司法解释》用6个条文，形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”
到底什么算适用“善意取得”？
新《司法解释》规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人（在上面的案例中就是张三父亲）主张受让人（在案例中就是李四）不构成善意的，应当承担举证责任。程新文说：“此举明确了‘善意’认定的基本标准，以及由谁承担举证责任。”
新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的，应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”，也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
一关系到每个人的切身问题，《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台，使《物权法》在司法实践中操作性更强。小伙伴们，可收藏好了，遇到问题时记得擦亮眼睛，守护好你的合法权益！
