国泰君安的研究表明，如果将20-50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群，则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少，因此，房地产销售增速再像以往几次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。
第六，优质房地产资源日渐稀少，同时低品质产品大量涌现，形成规模较大的过剩局面。
一方面，位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。以北京为例，2015年北京供应住宅用地50宗，仅4宗在五环以内。主城区新开楼盘日渐减少，导致城区新建及二手住宅价格快速上涨，北京新建商品住宅成交均价2015年五环内已突破5万元，三环内已步入10万元。二手住宅方面，西城区有九个小区二手住宅2015年成交均价涨幅超过40%。高端住宅无论是价格涨幅还是成交量变化都更明显，北京最贵商品房每平方米均价2004年为5万元，2009年为10万元，2011年为30万元，2015年达50万元。据中商情报网统计，北京总价千万以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。优质产品越来越少、越来越贵，将过度“吞噬”有效需求，抑制全行业景气度继续和普遍提升。
值得注意的是，北京的情况在全国来看还不是最严重的，如果以“本外币各项存款余额”和“房地产市值”分别作为潜在购买力和标的价值的近似替代，从2015年全国31省区市“潜在购买力-房地产市值”散点图看，各地分布非常符合“潜在购买力越大，房地产市值越高”规律，均集中分布于趋势线附近，北京甚至低于趋势线，但上海、江苏、浙江、辽宁高于趋势线，上海距离趋势线较远。
另一方面，部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。据安信证券发布的研究报告，营口、乌兰察布、鄂尔多斯的供需比超过了280%，太原、济南、连云港的供需比则在180%以上，属于库存过剩“重灾区”。
引导房地产健康发展需要哪些对策
房地产市场持续回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房价快速上涨，引发了全社会的关注，也有人担心市场过热引发“非理性上涨”或“泡沫”。房地产市场今后能够获得健康发展，良性回暖而不产生泡沫，避免非理性繁荣，需要相关各方在供给、需求、城市规划和区域差别化等方面出台相应政策。
首先，供给方面，迫切需要以明确规则约束地方政府供地进度，使其既不能过快，也不能过慢。
自从2014年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省（区、市）供地计划以来，各地在供地进度上倾向于“以越来越少的供地获得较多土地出让金”。其结果是1-2年后新房供应较少，引发房价上涨过快。据Wind数据，北京2013至2015年土地购置面积分别为906、581和391万平方米，逐年减少，而土地购置费分别为1160、1379和2053亿元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地块楼面价突破3.0万元/平方米，2016年已经入市的三块住宅用地，楼面均价全都超过4.7万元/平方米，而同期新建住宅均价也仅为2.9万元/平方米。土地供应进度过慢，是引发2016年以来房价新一轮快速上涨的重要原因之一。
当然，有的地方由于此前多年供地规模过大，尽管也尝试上述“地少钱多”策略，但目前仍深陷困境，如辽宁2013-2015年土地购置面积分别为2502、1671和957万平方米，也是逐年减少，但由于2010-2012年分别供应了3135、3446和3200万平方米，导致2014年以来房价持续下跌，沈阳新建住宅同比价格指数从2014年8月以来连续18个月为负，2016年3月1日《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》提出“原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%”。海南与此类似，2016年2月23日《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》提出“对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批”。
相比之下，重庆2012-2015年供地节奏比较平稳，土地购置面积分别为2183、1897、1865和1627万平方米，近年来商品房销售价格基本稳定，这与其坚持“细水长流”、“楼面地价不超过当期房价1/3”等原则有很大关系。总之，一个地方供地进度要以人口增长潜力为基础，结合房价涨幅予以适度调整，避免供求失衡。
其次，需求方面，顺应城市化趋势，深化户籍制度改革，提升房地产市场长期发展潜力。
无论从城市景观、人文环境还是创业氛围，北上广深这些一线城市对各类人群特别是年轻人的吸引力都是二、三线城市不可比拟的。城市这一现代经济的发动机，是人口密度超过临界状态后形成的复杂经济社会系统。城市的发展、城市化的进程，归根到底是人的发展、人群的聚集。因此，深化户籍制度改革，消除人力资源自由流动障碍，不仅会给房地产业带来巨大发展机遇，也会给中国未来经济增长带来迄今为止可能是最大规模的改革红利。
第三，提升城市规划水平是促进房地产行业长期稳步发展的重要保障。
2016年2月6日，国务院发布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），尽管其中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”引发热议，但该意见标志着房地产政策思路开始从行业本身转向行业生存环境，由于高水平的城市规划可以提升当地房地产附加价值，该政策无疑构成今后行业发展重大利好。
反之，低水平和短视的城市规划严重阻碍城市运行和房产升值，目前我国城市堵车原因的80%、地租损失的50%是过分重视大路网、忽视微观路网等不合理规划所致。城市正常路口密度是每平方公里80个路口，纽约曼哈顿每平方公里250个路口，而中国内地城区一般每平方公里仅10-30个路口。北京市城六区路网密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意见》所提“到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里”，与北美许多城市18公里/平方公里道路密度仍相差悬殊。发达国家的城市规划要求城市道路总面积与公共停车总面积之比为8：1-9：1，我国约为100：1。
第四，制定差异化的区域政策，防范各个区域所面临的特殊潜在风险。
